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业主监督!业主自治的无锡样本

导读:该文是业主监督论文范文,为你的写作提供相关参考。

北京:业主可监督举报零分物业或下岗 视频 : 业主质量监督小组 1、★房屋建筑工程监理中存在2、★村干部队伍培训体系建设——基于宁波市北仑区的调研3、★大牌房企为何频现“质量门”4、★信息之窗

文/本刊记者 张宝珠

“共有部位的收入就应该属于业主共有”,这是无锡市春江花园的业主一直认的“死理儿”.在2008年3月以前,春江花园业委会还一度以为,可以和物业公司联手共创和谐社区,他们甚至向物业提出,“可以保证物业公司管理成本,并且按照无锡市规定的最高利润标准8%支付利润,前提是共有部位的收入归业主共有”.业主委员会的提议遭到物业公司的拒绝,没办法,业委会决定“亲兄弟,明算账”.2008年3月,业主委员会聘请审计人员正式对物业公司进行审计,经审定,2007年春江花园业主共有部位的收入达到240多万元,业委会要求物业公司将这部分收入绝大部分充实住宅维修资金,少部分补贴小区公益事业不足,但是物业公司认为自己一直是在亏本经营,拒绝交出业主共有收入.此时,摆在业委会面前的只有两条路:更换物业服务企业,或者是实施自治.经过慎重考虑,业委会决定依法实行自治.经过三年的实践,春江花园业委会为社区居民交出了一份满意的答卷.

有了人,就有了一切

2008年6月底,春江花园业委会与原物业公司进行现场移交时,双方签署了资金移交、资料移交、物资移交、退盘人事关系的处理、对外合同的修正以及资金支付等近十个协议.从表面上看,员工过来了,一帆风顺,但是原物业公司却拒绝资金支付.“人在你们那里,钱在我们手里,你们三个月发不出工资,自治会自动失败.”这句话是现场移交后,一位物业分公司的老总私下里送出的一句嘲笑话. 然而,事实并未像这位物业分公司老总预料的那样发展.舂江花园业委会恰恰认为,有了人就有了一切.早在召开业主大会之前,业委会就对原来的物业骨干进行了大量的摸底调查和周密细致的思想工作,甚至还准备了几套备用方案.最后,大部分员工均同意继续留下来工作.有了“人”的基础,春江花园首届第二次业主代表大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案.

没有钱,能平稳自治吗?业委会自有一套,他们首先从制度上下功夫.

实行业主自治,并不是业委会直接从事物业管理.业主委员会下设春江花园物业管理处,聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任,全面负责小区的日常物业管理.目前管理处的主任是留用的原物业服务企业的“金牌员工”.他们积极配合业委会,依据《物权法》和《物业管理条例》,参照品牌物业服务企业成功的经验,结合小区的实际情况,制定了创业主自治品牌的管理条款,其中包括颁布了物业服务的16项管理办法(试行),13项各类人员的作业细则和操作规程(试行),7项突发事件的应急预案(试行)和80条员工违规、违纪、违反作业标准的处罚规定.

实行业主自治后,业主委员会强化了各部职能,小区重大问题分别由业委会物业管理工作部、财务管理监督部和管理规约协调部分头把关.有关物业管理制度的建立,制度执行情况的检查监督由物管部负责;物业主管的聘任、工资总额的控制、奖金福利的发放等由规协部归口管理;园区所有费用收支由财监部用严格的制度和细化的手续控制;业委会的三名正副主任分工明确,各负其责.业委会从原来监督物业变成领导物业,日常事务性工作虽然增多了,但仍然和以前一样不拿工资,以义务为主.实施业主自治后,业委会的职能和地位发生了变化,迫切需要强化业委会在自治管理中的制约机制,对委员和物管工作人员的违规违纪现象实施有效监督.在2008年6月21日召开的业主大会上,增选了业主监督委员会,监委会在业委会统一领导下开展工作,成员11名,社区居委会副主任担任监委会副主任.

自治以后,业主委员会成功建立了全体业主共有的银行账户,严格和细化了财务手续,健全了内部管理制度,解决了员工挂靠和风险转移,适当提高了员工的工资收入,稳定了员工队伍,对电梯、绿化、智能化系统的维保工作进行了公开、公平、公正的招标,为小区一年减少成本支出20多万元,在经过4个月的平稳过渡,理顺了所有外协关系后,于2008年10月22日又开展了创业主自治品牌的活动,使小区自治管理更加规范化.

自治的积累效应初现

自治以后,业委会不但从日常管理上做到以提高服务品质为准则进行规范化管理,还踏踏实实为小区解决了几个难题.

首先是热能问题.由于物业公司买气供热水是中间环节,业主向物业公司交纳热水费,物业公司再向热能公司买气,但是由于开发商遗留的问题,原有的热水管道容易泄露,导致实际使用的热水、热气超量,物业公司欠热能公司很多热能费.截至2008年8月,小区已累计欠热能公司热能费200多万元,热能公司以此为由要停止向春江花园小区供气.情势急迫,居委会、业委会负责人和物业管理处主任四处奔波,到热能厂、房管局反映,并且大清早到区政府信访办门前坐在路牙上排队等候区长接待.经过有关部门协调.最终由开发商拿出150万元补亏欠的热能费,另50万元作为管道维修费.2009年5月15日,由热能厂正式接管小区热能供应,直接向小区负责,承担小区内热能管道的维修和热能的损耗等,使小区业主在使用热能问题上再无后顾之忧.

第二大历史遗留难题是自来水问题.小区自来水一直未按《物业管理条例》规定实行抄表到户.业委会负责人和物业管理处主任等从2008年就开始着手处理,与无锡市公用事业集团公司、无锡市自来水销水公司、锡山分公司多次协商,并于2008年11月向集团公司和自来水总公司递交了《请求依法将自来水抄表到户的报告》,价格从1000多万元谈到250万元.最终,开发商以100万元的代价与自来水公司达成协议,并由自来水公司负责抄表到户的改装工程.实行抄表到户后,节约了小区各项相关的费用开支,包括自来水损耗费、管道维修费、垫付费及维修和抄表的人工费等.

同时,为了替全体业主讨回应得的权益,业委会开始了与原物业公司一年多艰难而曲折的诉讼.最终,催讨回了2008年下半年原公司溢收的物业管理费230万元,并收回了2007年以前共有部位收益(剔除物业管理成本和共有部位经营成本)150万元.

经过业主委员会委员们的齐心协力和物管处员工的努力,春江花园2008年下半年结余为76万元,2009年结余100多万元,加上追回的2004年到2007年共有部位的收益150万元,一年半来,园区自治总共积累了320多万元,这是业主共有的积累,也是业主自治的成果.

为使业主能实实在在地感受业主自治阶段性成果,在当前物业管理成本大幅度提高,周边小区物业服务企业要求提高物业管理费的形势下,业主委员会决定,在不提高物业管理费的基础上(0.5元/平方米/月),对已交清2008年以前物业管理费的业主,2009年可免收一个月的物业费.

自治后,物业管理处员工的工资普遍提高了,原来无福利的现状改变了,业主委员会还鼓励员工进行专业培训.今年春节,业主巡查人员先来给员工拜年,然后再巡岗,一些员工激动地说,业委会让他们感到温暖.

实施自治物业服务,减少了中间环节,提高了服务效率.过去的春江花园物业管理处给物业总公司交钱容易用钱难,用钱就要减少物业服务企业的利润.譬如排水泵坏了要维修或更新,物业总公司不管是否是汛期,拖着不办,管理处再急也没有用,只有三番五次申请,绞尽脑汁解决问题;而自治后,是特事特办,急事急办.

业主监督委员会:监督:业主质疑 新房变“危房”

监督委员会不可小视

【8月22日南京电视台《亮见》精彩花絮】——如何监督业主委员会? 视频时长:03:25 【8月22日南京电视台《亮见》精彩花絮】——如何监督业主委员会? 播放:47606次 评论:9041人

在春江花园业主代表大会通过的报告及后来的公告上有短短的几句话,“增选监委会,强化业主监委会在自治管理中的制约机制,对委员和物管工作人员的违规违纪现象实施有效的监督.”可别小看这几句话,监委会在业主自治中的作用可不小.

2009年6月下旬,物管处多名员工反映,新购的一批雨衣存在严重质量问题,且价格偏高.监委会进行了调查取证,核实相关进货手续和财务凭证,经查实,保安主管经办的这批雨衣,由批发价240元到实际成交价160元购进,价格可以接受,质量问题系厂方失误所致,由厂方做了相应的赔偿,不存在暗箱操作违规的问题.为此,监委会写出了调查报告,说明情况,并要求所有物管工作人员积极参与监督,加强进货检验,控制采购成本,努力提高管理服务水平,把物业管理工作推向规范化、程序化,防止环节上的漏洞.

通过一年多的不断探索和实践,业主监委会有了明确的定位.监委会是在春江花园实施自治管理的特定条件下,由业主代表大会选举产生的监督机构,在业主代表大会和业主委员会的领导下开展工作,向业主代表大会和业主委员会负责并报告工作,其宗旨是依据业主代表大会和业主委员会的决定、决议及授权,坚持“公开、公平、公正、独立”的原则,积极有效地开展对业委会成员和物管处工作人员的监督,对违规违纪事件和人员的查处,维护广大业主的合法权益,促进小区和谐健康地发展.目前,监委会分设了财务监督、物管监督、廉政监督三个工作小组,明确了各自的工作职能、范围和垂点,不定期地召开专门会议,针对实际情况开展监督工作,初步形成了一套有效的工作机制,做到了思想到位、责任到位、监督到位,也避免了抢位、错位和越位.监委会主要负责以下监督职能:

1.财务监督.监督业委会拟定的年度财务预、决算方案的执行;监督物业管理区域内公用部位和公用设备的使用、收益方案的执行;监督专项资金使用、续筹方案的执行;按国家物业管理定价成本监审办法和市物业服务收费管理办法对物管处进行定期和不定期的审核和监督;监督业委会财务管理条例的执行;财务审计监督.财务监督组经过对2008年和2009年上半年财务报表、记账凭证的抽查和审核,认为票据规范,手续有序,开支合理,每张票据都有立项人、经办人、主管人、分管领导和会计的签字,有合法的审批手续,无违反财政纪律的现象.

2.制度监督.业委会对各工作部门、物管处各部都制定了实施目标责任管理的意见,物管处也根据小区管理转型、提升,创品牌的要求,具体制订了管理标准规范,做到细化量化.监委会物管监督组经常对物管人员进行跟踪性监督,检查监督履行职能、工作效能和工作作风情况,以及收费标准、清洁管理执行情况,发现问题及时提出纠正,严格查处违规违纪行为.

3.工程招投标监督.业委会本着高效节俭的原则,对电梯维修保养、绿化养护及智能化系统的维保工作分别进行了公开招投标.监委会自始至终认真参与,严格把关,规范操作程序,真正做到了“公开、公平、公正”,有效地压降了成本,防止违规行为的发生.

4.对两委会成员的监督.公布两委会成员的分工、联系电话,设置举报电话和意见箱,委员挂牌上岗.对业主反映的有关问题,及时了解沟通,督促物管人员改变工作作风,改进服务态度,提高服务水平.不定期听取业委会及各部门上作通报.在2008年10月和2009年一卜半年,廉政监督组和财务监督组认真检查了两委会成员家庭对物管费、水费和停车费的缴纳情况,结果除了个别人员因特殊原因拖延后补交外,基本上都带头缴清了费用.2009年六月下旬,一期一位业丰对业委会个别委员的停车费缴纳有质疑,监委会立即进行调查核实,查阅了原始票据并提供了复印件,以监委会的名义书面答复该业主,使该业主心服口服.

有磕绊,有收获,有期望

小区全体业主取得了应有的权益,小区也有了资金积累,完成了这些主要任务后,业主委员会把目光集中到了“为业主维权”上.在首届第三次业主代表大会上,一些委员把小区里存在的一些现实问题提到了桌面上.比如,少数业主对绝大部分业主的侵权问题:少数人不交物业管理费,人为破坏共有设备设施、破坏草坪绿化等;业主权益不公的问题:有的长期无车位,有的停几部车等;小区自治后每年共有部位收费都有积累,如何避免这部分资金被滥用;小区是国家级的绿色小区,但目前环境明显落后于春江三期;楼道内的“牛皮癣”、监控系统以及其他硬件设施均已需要更新、保养;小区内车辆无序停放引发的安全隐患亟待解决,等等.

针对以上提议,首届第三次业主代表大会通过了几个议案,着重解决上述问题.

针对迫在眉睫的停车管理问题,决定成立由交警直接参与的春江花园社区交通安全服务站,解决保安没有执法权的矛盾,对内挖潜增加车位和请求政府在小区周边解决社会停车场,尽量满足业主每户一部车的需求,并且制定了具体的车辆整顿原则,每个业主必须遵守.春江花园交通安全服务站的站长为社区党支部书记,副站长由进社区的交警、进社区的民警和业委会物管处主任担任,办公室由协警和综治社工若干人组成.目前人员已全部落实.

按照议案的要求,小区绿地播撒了冬播黑麦草,使得整个小区冬天也是绿意盎然;每个楼道进行了粉刷,让业主出入感觉焕然一新;增加了围墙高度,变模糊不清的黑白监控设施为彩色的监控设施,新增33个干道探头,保证社区安全;为整顿小区因车多位少,车辆乱停乱放的状况,特配置了车辆远距离自动感应系统;为了进一步规范日常的物管工作流程,新投入了资金铺设局域网,采用了先进的物业管理软件,实施网络管理;位于60号底楼的社区活动中心从春节起对广大业主开放;四个大门的装新和亮化、水景动力的维修、景观大道和绿化带落地灯的维修,都是小区美好的见证.上述这些投入使用的资金总共为190多万元,均由2009年积累的资金支付.

为了保证业主共有部位资金积累不被滥用,首届第三次业主代表大会还特别制定了“资金使用审核权限”的规定:

1.共有部位的积累必须单独建账、公开透明,定期向业主大会和全体业主通报.

2.共有部位积累的使用,由业委会物管部归口提议立项,并按规定进行审批.

3.更新改造中新建投资5万元以下的项目,必须由业主委员会办公会议(主任、部长七人组成)讨论通过.

4.更新改造中新建的投资5万元以上10万元以下的项目,必须由业主委员会全委会讨论通过.

5.更新改造中新建的投资10万元以上20万元以F的项目,必须由业主委员会和业主监督委员会两委会讨论通过.

6.更新改造中新建的投资超过20万元的项目,必须由业主代表大会讨论通过.

7.原有共用设施、设备维修、保养,不受此规定约束.

8.业委会物管部立项的费用,必须经过立项人、实施人、项目负责人、财监部、业委会主任和出纳6人签字、审批后方可开支.

9.共有部位的费用支出,必须随时接受上级有关部门和业主监督委员会的审查.

2010年业委会的工作目标和思路是:围绕让业主在安定舒适的环境中享受专业的更加规范的物业服务宗旨,全面落实首届第三次业主代表大会的各项决定,堵塞漏洞,增加园区收入,控制管理成本,改善管理环境,提高服务质量,全面开展创建业主自治品牌的物业管理活动.具体抓好几件大事:一是进一步完善小区汽车停放规定,请交、巡警进社区加强执法力度,坚决落实车辆停放整顿措施,重点解决汽车乱停放的问题;二是针对原物业对消防设施长期无投入的状况,加强消防设施的检测和投入;三是针对小区公用设施设备使用周期到期,加大维修和更新改造的力度;四是对极少数拒交物业管理费和相关费用的业主加强教育和引导,必要时诉诸法律,维护广大业主的权益;五是进等步完善业主代表大会制度,及时调整补充楼代表,实行代表在楼道挂牌公示的同时,加强业主和业主代表的沟通,充分体现和发挥业主在自治中的主人翁地位和作用.

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