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业主物业!新政是否能解社区物管之难

导读:该文是业主物业论文范文,为你的写作提供相关参考。

济南: 盛福花园 地下水按自来水收费 业主物业起争执 视频 : 业主不交物业费怎么办 1、★看不见的城市2、★《哈克贝利,费恩历险记》主题艺术3、★时代的物业4、★物业业主矛盾纠纷

本刊记者/张竞 胡晓

自1998年以来,居民住房被全面推向市场,住宅小区的商品化,促使物业服务以专业化、社会化和市场化的模式进入社区.然而与此同时,物业与业主的纠纷一直呈上升趋势,据有关数据显示,近年来,老百姓对物业服务企业的投诉几乎占房地产总投诉的85%,而且还有不断上涨的趋势.物业服务好不好,物业收费高不高,小区公共设施管理如何等一系列问题都成为积聚矛盾的焦点. 《物权法》出台以后,各地纷纷制定物业管理办法,试图通过细化物业领域的法律规定,规范物业服务各方行为.如北京市今年4月份公布并计划于10月1日开始施行《北京市物业管理办法》,市住建委也发布了《北京市物业管理行业专家管理办法》和《物业服务第三方评估监理管理办法》,计划选聘一批物业评估专家,从专业角度评判物业服务的质量,并明令开发商在楼盘售卖前要引入第三方机构测算物业费价格,以此建立和完善质价相符的物业服务市场机制.这些“办法”能否从根本上解决业主与物业之间的矛盾?本刊特邀在京的部分小区业委会及社区“两委”成员就物业管理与服务的现实问题及对策进行了座谈.

业委会组织缺陷增加纠纷化解难度 “业主委员会有八难:成立难、筹备难、备案难、工作难,决策难、诉讼难、换届难、生存难.”谈及业委会生存现状,北京市朝阳区卧龙小区业委会主任、83岁的老党员方升一口气说了八个“难”.据r解,北京市目前只有20.33%的小区成立了业委会,已经成立的业委会又有一半以上受到干扰和威胁,前景堪忧.

业委会成立的目的就是要推进居民自治、有利于业主维权,《物权法》和《物业管理条例》均对业主设立业主大会、选举业委会及其地位、作用和权利进行了明确.尽管业委会的地位已得到了法律认可,体现了居民自治,也增强了业主维权的组织性,但是随着涉及物业纠纷的快速增长与矛盾的日益尖锐,其自身存在的问题也逐步显现.首先,目前业委会没有独立享有所有权的财产或经费,不具备完全责任能力,其法律地位多有争议,也使业委会与其代表的业主割裂开来;其次,当前除回迁房、单位自管房外,其他各类居住小区业主间关联性较弱,大部分业主仅关心与个人利益相关的问题,对业委会没有需求、不愿参与,业委会获认可度不高;第三,大部分业主对“筹集和使用专项维修资金”、“改建、重建建筑物及附属设施”、“查验、承接物业共用部分”等专业性较强的管理内容缺少相应能力,因此,当需要“占专有部分建筑物总面积j分之二以上业主”参加才能决定时,不仅组织工作难度较大,而且实际效果不好;第四,业委会成员均为兼职,属松散型组织,缺少组织长远目标和监督制约,工作活动经费需自筹,收益、支出及管理等均难按一般组织模式运行,没有发展的内在动力.因此,只有当业主普遍与物业服务企业发生较大矛盾时,业委会才可能较好地发挥其业主权益“代言人”的作用,否则,不是流于形式,便可能出现内部管理纷争,如北京某小区就曾出现业委会成员私自持有印章、随意加盖或自行毁坏等情形,业委会内部的矛盾更加大了纠纷协调的难度.

在业主委员会成立问题上,《物权法》第七十五条规定,地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助.政府部门的介入对成立业主委员会十分重要,甚至会起到主导作用.有必要强化镇政府、街道办、居委会对业主大会的筹备与召开的指导、监督和协助职责.北京市海淀区回龙观社区龙锦苑二区党支部副书记刘惠敏则认为:社区里的组织越多,矛盾越多,既然居委会和业委会都是为社区服务,为解决居民的实际问题而存在的,可以考虑让居委会委员在一定比例下兼职业委会成员,两个组织分工不分家,遇到问题更好协商.

物业服务企业模式“先天不足”?

根据《物权法》规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务管理企业或其他管理人管理.”这实际上明确了三种物业管理模式,即业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理(职业经理人).这意味着,物业服务企业统一管理已不再是物业管理的唯一模式.实践中,物业服务企业粗放式管理模式先天不足也的确导致业主与企业纠纷不断.

物业产权是物业服务权的基础,业主是物业服务权的主体和核心,物业企业是物业服务的具体执行者,对物业的服务维修和养护是责无旁贷的.然而,目前很多物业企业与业主之间缺少权责的认识,有的物业企业把自己当成小区的主人,把小区内的任何共用设施出租收费,对小区内的任何变动都可以完全不征求业主的意见.“小区共用设施是一块‘肥肉’,开发商、物业部想来吃.”北京市海淀区东升园公寓业委会主任靳为龙说,自己所在东升园小区的共用设施一直都被开发商用来经营牟利.小区第三届业委会为此曾将物业投诉到海淀区住建委,要求确认共用设施的经营收入归业主所有,物业擅自动用属于违法行为.然而,对业主的抗议,物业公司毫不理会.法律明确规定属于业主共有的道路,绿地、公共场所、设施和服务用房,其收益往往被物业明目张胆纳入囊中.不仅如此,有的企业收取服务费后,一些日常零星的维修养护工作仍需交费,对业主提出的合理要求敷衍搪塞,甚至不理不睬.保安是物业公司请来的,他们只对物业企业负责,于是就有了保安殴打业主的事件发生,一些物业企业错误地将自己凌驾于业主之上,忽视业主的权益,有的不能严格按合同制度办事,处理矛盾、纠纷问题的方式简单生硬.少数物业企业巧立名目,多收费、少服务,质价不符,有的财务不公开,以押金、罚款等不正当手段,强制业主服从,这都是激化矛盾的原因.

要真正提升物业服务质量,避免物业公司损害业主利益,不仅需要有关部门完善物业管理法规,提高物业公司的违约成本,保护并鼓励业主的维权行为,更需要监管部门真正承担起监管职责,进一步规范物业管理市场,加强对物业管理收费的监管,对违反规定多收费、少服务或收费不规范的物业公司依法予以处罚.那些服务质量较差、业主投诉较多的物业公司,则应直接驱逐出物业管理市场,以防止侵犯业主合法权益的事件一再发生.

政府职能部门监管难到位 “政府职能部门要明确分工,监管分离.”方升认为,政府职能部门监管不到位是物业纠纷产生的重要原因之一.当前,关于住房及物业的管理体制,政府各部门间职能有交叉亦有缺位,未能形成一套完整的问题处理及预防研究工作机制,使职能部门对住房建设过程的监管和对物业企业的监管均难以到位,导致开发商遗留问题众多,物业服务企业资金运作透明度差,小区共用设施产权不明晰等,均成为引发物业纠纷的导火索.

业主有权拒交物业费:2013.8.12晚业主物业沟通会1

如何解决这一问题?海淀区国兴家园业主大会顾问、监督组成员陈松提出了对策:“政府加强监管,防止滋生腐败,在党和政府的指导下,将物业权利归还业主.”政府主管部门应当扮演好四种角色:服务者、指导者、监督者、管理者.作为服务者,主管部门要以人为本,更好地为物业企业和业主服务;作为指导者,主管部门要尽快完善小区管理的法规政策,出台物业管理的实施细则,加强宣传力度;作为监督者和管理者,主管部门要严格按照法律法规的要求,加强对物业管理企业的管理,依法行政,严格规范物业管理企业的行为.

为有效预防内容繁杂的物业纠纷,政府有关部门要加大合力,开展综合治理.如在小区建设的规划、立项、施工、验收的重点环节开展信访风险评估,加强监管,减少开发商遗留问题,规范服务行为,加强信息公开;充分发挥基层房管所、纠纷调解员的作用,发现问题及时介入,对可能激化的矛盾及时上报;推进构建多档次的服务和收费标准体系,指导业主和物业企业签订严密、完备的物业服务合同等;对物业纠纷整体发展趋势进行认真梳理,对典型个案开展深入研究,对纠纷化解提供指导.

业主维权不可简单粗暴

一些业主买房后,对公共事务缺乏管理意识,认为物业企业是“仆人”,一旦发现物业企业的服务未履行或没有完全达到合同约定的要求时,本可要求对方采取继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等多种方式承担违约责任,但业主却习惯丁直接采用拒交物业费的方式对抗.此外,物业公司对一些业主出现的违规装修、乱停乱放、私搭乱建等没有管理能力,而其他业主有时也将这类来自十业主的侵害一同迁怒于物业企业,同样以拒交物业费对抗,造成矛盾激化,双方利益受损.

当业主和物业公司产生纠纷时,业主可以通过多种方式维权:可以和物业公司打官司,可以向政府房管部I&,acute,J投诉,可以通过业委会协调解决,或是诉诸媒体等,而拒交物业费并不能维护业主的权利.物业公司收不到钱,不仅无法改进服务质量,反而连基本的保安,保洁都维持不了,最后还是业主的权益受到损害,造成恶性循环.

业主委员会是整合广大业主共同意愿,维护业主合法权益的有效组织形式.业主委员会应当合法地进行维权,同时要教育引导业主转变观念,提高素质,遵纪守法,依规办事.业主委员会要从全体业主的利益和保护共有财产的角度出发,按照现行的法律规范和政策规定,采用合理合法的方式进行理性、有序的维权,同时在维权过程中注意把握好度.

那么,业主权利究竟有哪些昵?望京社区居民朱大晖认为:在法律_卜.,共有部分的权利人是业主组织(业主大会),专有部分的权利人是业主.业主权利包括:组织权、知情权、表达权、参选权、组织内部救济请求权、司法救济请求权.组织权就是业主成员去建立组织的权利.知情权包括:共有权的范围,业主应该知道对哪些共有部分享有共有权;共有成员变化情况;物业费的使用情况;业主大会决议的执行情况;业委会工作的状况;对疑问事项的质询权.表达权由三方面构成:一是能发表自己意见和建议;二是向业主大会提议案;三是共同决定权,比如投票权.

小区期待党组织凝聚业主

目前,许多社区党支部并没有完全按照小区分布情况来设置,存在“党员见不到、政策送不到、活动管不到”的现象.一些离退休党员虽然工作已脱离原单位,生活已进入社区,但足组织关系和组织生活却仍然留在原单位.如此一来,党组织在居民中就无法很好地发挥领导和核心带头作用.业主大会、业主委员会是群众自治组织,一旦遇到问题,缺乏领导核心,往往导致问题无法及时解决.如方升所在的朝阳区卧龙小区有1400户居民,包括700名党员,600位离退休干部.拥有如此优越的组织资源,社区党组织却迟迟没有建立起来.方升认为,只有加强党的领导,才能凝聚一盘散沙般的小区业主,在党组织的支持和帮助下开展工作.

海淀区世纪城物业管理委员会主任杨爱秋建议:“动员业主当中的党员参加居委会活动,通过党组织把居民的声音集中表达出来,统一居民意见.”已经离退休的党员,把组织关系转到社区,允分发挥社区党组织核心作用;在职的党员,组织关系仍在原单位,但是在居住小区也可以作为联系党员,参加社区活动.通过充分发挥小区的组织载体作用,发挥小区党员的模范带头作用,发挥党员群众共建作用,把一盘散沙般的业主团结起来、组织起来,在街道党委的指导和协助下,顺利开展工作.

政府部门不作为,业主物业激烈交锋 小区谁来做主 视频时长:06:04 政府部门不作为,业主物业激烈交锋 小区谁来做主 播放:15047次 评论:7068人

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